Constituição, Código civil, Regimento interno, Convenção, Lei do inquilinato, CLT, ...
Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que esse tipo de ocupação traz.
Porém, os textos em que o síndico deve basear suas decisões são de leitura bastante acessível. É de extrema importância que qualquer interessado no cargo de síndico tenha bastante familiaridade com esses documentos. Eles são um verdadeiro norte para a gestão do condomínio.
Destacamos aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes para a gestão do condomínio.
Estando mais familiarizado com essas informações, o síndico se sente mais seguro para tomar as melhores decisões para a coletividade que representa.
Código Civil Brasileiro O Código Civil, em seu capítulo sobre condomínios, é a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o síndico tenha mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se a questões como: * Despesas do condomínio
* O que deve haver na Convenção do condomínio
* Responsabilidades do síndico
* Os direitos e deveres dos condôminos
* Quando e como realizar Assembleias
* Realização de obras
* Seguros obrigatórios ao condomínio
* Uso das instalações do condomínio
* Uso de procurações
* Multas
Lei 4.591/64
Como vimos, o Código Civil entrou em vigor em 2003 estabelecendo novas diretrizes e regras para a vida em condomínio.
Mas, a antiga Lei de 1964, a 4.591, também conhecida como Lei do Condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio (extraordinárias e ordinárias), e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
Convenção condominial
É o conjunto de leis internas do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local começa a ser ocupado pelos moradores.
A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento.
A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
Para que se altere a convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos e o documento deve ser registrado no cartório onde o imóvel está registrado.
Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio. Assim, ficam todos bem informados sobre as regras do local.
Exemplos sobre o que deve conter a convenção:
Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias
O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações
Questões de administração do condomínio
O regimento interno
Regimento Interno do condomínio
É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano.
Antigamente era denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até hoje. É uma parte da convenção.
Para mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.
Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o condomínio deve seguir.
Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria. (saiba mais sobre alteração de regimento interno) O documento, em geral, contém regras sobre:
Dias de mudança
Formas de multa aos condôminos
Utilização de áreas comuns
Entre outros
Lei do Inquilinato
Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.
Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar.
CLT
A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações trabalhistas. Seus principais itens referentes ao condomínio estão no nosso Guia sobre Funcionários. A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio.
Se há uma empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato assinado entre as partes, além da legislação trabalhista. Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga os chamados direitos trabalhistas para o funcionário.
Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte aos trabalhadores já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser acionado como parte responsável em ação judicial.
Convenção Coletiva
As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada classe, principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios acatar e remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.
A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre empregador e empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.
FICA A DICA
Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gestão.
A CLT você só vai consultar em caso de necessidade, bem como a Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.
Fonte:https://www.sindiconet.com.br/informese/em-quais-leis-se-baseiam-as-funcoes-do-sindico-administracao-juridico